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| 沪深B股市场房地产板块投资价值分析 赢家财经资讯-李冬吉 1.2000年中期业绩总体呈现上升局面： 随着中国经济逐步摆脱困境，特别是2000年我国经济成为自 1997年以来最好的一年，GDP增长率全年在8%以上已成定局，可望达到8.1%。经济复苏的势头极好，陷入低谷数年的房地产业开始迎来了新的春天，加之政府出台了诸如政策分房改为经济分房、刺激房地产市场等措施，使房地产业不断地用好用活了资金，经济效益不断提高，房地产业效益也逐渐步出低谷。沪，深两市B股中房地产上市公司共有八家，分别是：金桥，外高，陆家，万科，ST金田，ST物业，深深房及珠江。在这八家上市公司，2000年中期主营业务收入有六家同比有不同程度的增长，主营利润则是六家增长，两家减亏。总体说来，2000年中期报告显示，房地产板块收益明显回升。 B股房地产公司2000年中期主营业务收入及利润增长表
2.房地产业业绩回升主要原因：
据预测，房地产投资增长速度略高于全国固定资产增长速度，将达12％左右。商品房销售在2000年前八个月继续增长40％。相应地，空置面积增幅持续下降，甚至在2000年11月份出现全国商品房当月销售面积超过竣工面积近600万平方米，这意味着空置面积首次出现较大幅度的下降。与此同时，商品房价格明显上升。在2000年1月至11月，全国商品房平均销售价格约为2090元，比1999年同期增长2.2％。 据国家统计局快报显示，2000年1-11月份，全国完成房地产开发投资3744亿元，比上年同期增长24.1%。从销售情况看，2000年以来全国商品房销售一直快速增长，商品房销售面积和销售额同比均增长30%以上，有的城市增长幅度相当惊人。如北京市，2000年1-7月商品住宅的销售面积是去年同期的2.7倍，上海、深圳等全国重点城市商品房价、销售量也稳步上升，并且全国商品房销售面积要大于竣公面积。特别是随着住房分配货币化、开放住房二级市场、加大对住房消费信贷等相关政策的不断深入，房地产越来越成为国家启动内需的消费热点，房地产上市公司的业绩开始大幅提升。 房地产板块是中国加入 WTO的受惠板块。里昂证券行的一份报告指出，面对美国市场需求下降，中国经济增长仍会是亚洲区增长最强劲的一个国家。里昂认为，中国内地较吸引外资的企业包括能源、航空、汽车制造、地产投资及发展、特许专营权营运商，但应避免投资在出口、综合企业、科技股及日常消费用品制造业。由此，房地产股走俏当然是众望所归。2001年，我国房地产市场将出现快速增长的局面。国家将实施积极的住房流通政策，如对个人出租住房予以减税，使总体税收由原来的17％-30％降到7％-14％；国有职工首次购房可免交契税等，这些措施对扩大住房消费、推动房改进程有积极作用。随着中央和北京市国家机关住房货币化方案的正式实施，北京去年发放购房补贴20亿元，今年计划发放25亿元，明年发放30亿元，在分期付款的条件下，三年可带动300亿元的银行按揭金额，将有效扩大住房消费需求。房地产市场的运行秩序将进一步规范。我国如今年正式加入WTO，将促进外销公寓和写字楼及相关物业的需求，外资也将积极介入中国房地产市场。总体来看，我国房地产企业的外部经营环境已经发生了转折性变化，房地产上市公司面临难得的发展机遇。 2001 年，我国房地产市场将出现快速增长的局面。国家将实施积极的住房流通政策，如对个人出租住房予以减税，使总体税收由原来的17％--30％降到7％--14％；国有职工首次购房可免交契税等，这些措施对扩大住房消费、推动房改进程有积极作用。我国如今年正式加入WTO，将促进外销公寓和写字楼及相关物业的需求，外资也将积极介入中国房地产市场。总体来看，我国房地产企业的外部经营环境已经发生了转折性变化，房地产企业面临难得的发展机遇，加之房地产板块经过长期的蛰伏后，个股绝对价位偏低，在2000年的大牛市中，整体表现远远落后于市场，房地产板块启动条件基本成熟。 3.B股房地产公司经营状况及投资价值分析：
[经营评价]:浦东金桥作为一家老牌房地产上市公司，经营业务经过连续两年低位调整后，今年有望走出盘局。鉴于金桥出口加工开发区的外向型定位，加入WTO对公司构成了绝 对利好。另外，公司投资参股的上海丽宝生物制药有限公司争取在年内完成GMP验收,新药的开发和老产品的工艺改进正抓紧进行,公司在通讯电子、生物制药等方面的投入也将有助全年业绩的增长。 [二级市场走势分析]：该股自2000年10月份以来，一直在一个上升通道内运行，走势较为稳健，30日线较好的支撑了股价，近期支撑0.46美圆，并接近上升通道的下轨。 [结论]：该股具备长期投资潜力。
[经营评价]：在公司主业盈利空间缩小的情况下，公司通过股权转让，增加了对科技、通信、金融类企业的投资规模，同时还参股了复旦科技园公司，向控股型企业转变，特别是向金融领域的发展运作方向日趋明朗，这也更符合其建设陆家嘴“金融”贸易区的发展思路。公司作为国内唯一金融开发区的房地产商，又地处中国经济中心--上海市，在中国加入WTO后，其将迎来历史性发展机遇。 [二级市场走势分析]：由于B股股本偏大，近期二级市场表现不尽如人意，目前仍未能2000年8月的高点。短期内，在两次高点0.56美圆附近有较大的阻力。 [结论]：该股具备长期投资可能。
[经营评价]：公司负债率较高，整体负债高达28亿元，形成沉重的财务负担，阻碍了公司的持续发展。另一方面，第一大股东为银行持股，（深圳农行持股比例为7.48％），按规定银行必须与企业脱钩，使之成为较好的壳资源。其股权转让又变得较为容易，从这一意义上来讲，深金田的重组又具有一定的可能性。相信该公司将力图寻找新经济产业项目以实现优质资产重组并转型。今后公司在房地产促销、清理应收帐款、盘活资产等方面的进展是否顺利，是能否摆脱连续三年亏损局面的决定因素。 [二级市场走势分析]：该股目前正在2000年3月和8月的两高点附近做整理，并积蓄进一步向上冲击1.93的能量。日线图上，自1999年7月逐渐走出日益明朗的圆弧底形态，由于绝对价位低，短期应有不错表现。 [结论]：该股具有短线机会，投资价值仍要看其实质性的资产重组。 [经营评价]： 深深房转让新峰公司之举正在于实施收缩战略，为产业结构调整打好基础，此次资产盘活将大大推动该公司产业结构调整的步伐。深深房旗下为人熟知的数码港项目已有50多家IT企业入驻。尽管近期网络经济风光不再，可数码港作为服务网络的实体，预计年底能为深深房带来实实在在的租金及其他收入。今后公司应着重推进两项工作:一是强化房地产业经营,保持适度投资规模,巩固主营业务利润来源;二是加快进行产业结构和企业结构的调整,积极探索可行的资产重组方案,为集团的可持续发展奠定坚实基础。 [二级市场走势分析]：启动数码港项目，该股2000年6月创出3.20港币的新高，之后出现较大幅度的回落。最低见1.69元，跌幅竟接近一半，在双底颈线位受到支撑，现处于一个缓慢回升阶段。 [结论]：该股短期阻力较大，缺乏上涨空间。 [经营评价]：公司上半年依然亏损，主营业务收入在萎缩，且萎缩幅度较大，这与我国房地产行业逐渐复苏有所不符。当然，这与自去年下半年开始公司主营业务从经营房地产开发逐步向综合性的投资控股公司转型有一定关系。从其下半年计划来看，公司欲在房地产业回暖之机，再次寻找有利润前景的开发机会，这显得公司在转型方面似乎有所摇摆不定。另外特别值得引起注意的是，公司调整后的每股净资产目前已不足1元，这对公司的经营压力很大。公司在转型方面确实已取得了一定的进展，
如已投资入股西南证券等，但这些项目估计在短期内较难给公司带来大的利润，因此，公司下半年业绩仍然不容乐观。 [二级市场走势分析]：该股具备呈区间（2.10-2.60港币）震荡的走势，成交不活跃，暂不介入。 [结论]：该股的投资价值要依赖于主营业务转型，暂不介入，但要密切关注。 房地产上市公司A,B股股价对比
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